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拆迁安置房被卖给他人该怎么办
发布时间:2020-11-05 10:45:26

【基本案情】

2012年10月25日,A公司作为拆迁人(甲方)就拆迁原告坐落于桥西区自有产权房屋事宜,与原告王某签订“石建拆第【***】号”《城市房屋拆迁产权调换协议书》和《城市房屋拆迁产权调换补偿条款》,约定甲方给乙方产权调换房屋的坐落位置为时代广场公寓2号楼1102室,建筑面积46.34平方米;乙方采取自行过渡方式,甲方每月按被拆迁房屋面积25元/平方米支付乙方临时安置补助费,过渡期36个月等。上述协议签订后,原告按约定搬离了住房,将拆迁房屋以及原房产证、土地证交付被告,被告拆除了原告房屋,也支付原告临时安置补助费至2016年4月24日。被告一直未向原告交付产权调换公寓房屋,应付临时安置补助费也未支付。2017年3月27日,该楼盘改由B公司投资开发建设,将原协议产权调换给原告等数十家回迁户的2号楼公寓公开向社会销售。原告等回迁户发现后几经交涉,B公司表示不能履行向原告交付产权调换公寓房屋的协议约定。原告等众多相同产权调换住户紧急向街道办事处、区人民政府及市、省等部门反映,各部门多次协调,但被告毫无理由的拒绝履行与原告的协议约定。为尽快依法顺利解决问题,防止矛盾激化和维护社会稳定及住户合法权益,政府要求原告等权利人通过法律途径维护自身的合法权利。

【审理过程】

本案经过一审、二审程序,二审维持原判。法院经审查认为,原、被告对签订《城市房屋拆迁产权调换协议书》、《城市房屋拆迁产权调换补充条款》及通过《公寓房屋租赁合同》支付租金的方式履行过渡费给付义务的事实均无异议,应予认定。因被告B公司在规划批准的“B地块”范围建设的公寓已变更规划设计并向社会公开销售导致不能向原告进行交付。原告在拆迁协议履行过程中不存在违约行为,不能向原告如期安置的责任在于被告B公司,B公司应承担包括解除合同、赔偿损失在内的履行不能之违约责任。故判决如下:

一、解除原告王某与被告A公司于2012年10月25日签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》、《城市房屋拆迁产权调换补充条款》及《公寓房屋租赁合同》;

二、被告B公司于本判决生效之日起十日内给付原告王某857290元、过渡费54217.8元,合计941507.8元;

三、本案诉讼费用23023元、评估费11400元,合计34423元,由被告B公司负担30000元、原告王某负担4423元。

【办案方略】

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。由此可见,合同解除的法律后果为恢复原状和赔偿损失,本案系拆迁安置合同纠纷,原告的房屋已因拆迁行为而灭失,被告在事实上已不能再恢复原状,原告只能通过诉请解除合同、赔偿损失来获得救济。

关于赔偿损失的范围,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此,原告方主张被告B公司赔偿的范围应确定为原告在合同正常履行后可以获得的利益,该可得利益表现为正常交付后市场增值的部分。

围绕这个思路,代理律师开展一系列的调查举证工作,并将诉讼请求定为要求被告承担货币补偿及违约责任。原告提出的诉讼请求得到了支持,案件结果与预期基本相符。

【律师点评】

本案中,根据合同法的规定,被告A、B两公司应当承担拆迁合同规定的交付回迁房屋并支付补偿金的义务,但B公司擅自改变房屋设计规划,并用于安置的房屋擅自向社会出售,构成严重违约,损害了原告的利益。按照权利义务对等性原则,原告既已履行完合同义务,其应该得到合同权益或者相当于合同权益的利益。故在未能得到房屋的情形下,原告应得到与拟交付房屋在解除合同之日的市场价值相当的损失赔偿。


(张惠卿律师供稿)


主任简介 more

谢丹,法学博士,北京戎和律师事务所主任,中国政法大学特聘教授、华东政法大学兼职教授(退役大校)。中华全国律师协会军民融合发展法律服务专项工作组副组长、刑事专业委员会委员,北京律协刑民交叉专业委员会委员,2015-2018年北京市优秀律师、优秀共产党员,全国工商联法律顾问。

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