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长租公寓公司跑路房主怎么办
发布时间:2020-10-10 09:05:48

近日陆续有媒体爆料长租公寓公司跑路的新闻,笔者也陆续接到一些房主咨询此类问题,询问在长租公寓公司跑路的情况下如何收回自己的房屋以减少损失的问题。就此笔者将通过法律的规定给各位房主以一个指引,以便房主依法维护自己的权益。

一、房主、长租公寓公司、租客三者之间的法律关系

房主要主张自己的权益,首先必须搞清楚自身与长租公寓公司和租客之间的法律关系。在现实中,绝大部分的房主是与长租公寓公司签订合同,尽管这种合同的名称各异,但实质上房主与长租公寓公司签订的合同是一份允许长租公寓公司进行转租的房屋租赁合同。因此双方是房屋租赁合同关系。长租公寓公司在承租了房主的房屋后,又将房屋转租给租客,在长租公寓公司与租客之间也构成租赁合同关系。因此,在三者之间长租公寓公司并不是传统意义上的房屋中介公司。

二、三者之间的两份合同的效力

根据合同的相对性原理,在三者之间房主实际上与租客之间是没有合同关系的。两份合同在符合《合同法》有关规定的前提下是当然有效的。长租公寓公司基于与房主签订的合同可以合法占有房主的房屋,租客基于与长租公寓公司签订的合同可以合法占有该房主的房屋。

这种基于两份合同的占有关系与传统房屋中介模式的占有关系是完全不同的,这正是长租公寓公司与传统房屋中介公司在商业模式上的根本不同之处。在传统的房屋中介公司,是由房主与租客在中介公司的协助下直接签订房屋租赁合同,在房主和租客之间存在合同关系,租客是基于与房主的合同占有房屋。

三、长租公寓跑路情况下的法律关系

根据前述,长租公寓公司模式下的房屋租赁是由两个合同构成。在长租公司跑路的情况下,长租公寓公司显然已构成与房主的第一份合同的违约,并达到了不能实现合同目的情形,符合《合同法》规定的法定解除条件。因此,房主可以解除合同。合同解除后,长租公寓公司已无继续合法占有房主房屋的条件,构成无权占有(间接占有)。在此情况下,长租公寓公司也就无权继续出租该房主的房屋,进而导致租客也构成了事实上的无权占有(直接占有)。根据《物权法》的规定,房主即可要求租客(无权占有房屋人)返还房屋。而此时,租客只能向长租公寓公司主张违约的责任,要求返还已交付的租金。

而对于传统的房屋中介公司跑路来说,公司跑路丝毫不影响房主与租客签订的租赁合同关系,在没有其他违法的情况下,租赁合同仍应继续履行。

实践中,因有的房主曾以委托书的形式授权长租公寓公司进行转租,所以有租客抗辩房主与长租公寓公司构成代理关系,因此主张自己与长租公寓公司签订的合同(第二份合同)其后果应由房主承担,自己仍然是有权占有该房屋。

此种情况当然需根据全案情况进行统一判断是否房主与长租公寓公司构成代理关系。但从一般长租公司的运营模式看,其操作完全不符合代理的法律构成要件,虽然某些文件使用了委托一词。


主任简介 more

谢丹,法学博士,北京戎和律师事务所主任,中国政法大学特聘教授、华东政法大学兼职教授(退役大校)。中华全国律师协会军民融合发展法律服务专项工作组副组长、刑事专业委员会委员,北京律协刑民交叉专业委员会委员,2015-2018年北京市优秀律师、优秀共产党员,全国工商联法律顾问。

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